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方德证券:海伦堡排队登陆港交所 频破发难阻内房企上市潮

2018-11-14 10:05 编辑:小变 来源:加油中国

  近日,又一家国内房地产企业——海伦堡向港交所递交了招股说明书。

  随着房企融资入冬、流通资金紧缩,今年以来,港交所迎来了一波内房企密集港股上市潮。据方德港美股统计,除已上市的正荣地产、弘阳地产,以及上月11日同日上市的美的置业和大发地产,目前还有海伦堡、恒达集团、德信中国等房企处于排队申请中。

  虽然当前港股市场的趋势并不理想,未来中期行情也受到来自美中贸易关系反复、货币政策紧缩以及全球经济增速下滑因素的压制,不过,对于内房企而言,此时不上市更待何时?

  方德证券分析人士表示,前有内地房地产行业政策降温,融资难、周转慢,后有最新上市的美的置业首日破发的前车之鉴,海伦堡此时上市确实并非最佳时机,却也是无奈之举。以上月完成上市的美的集团为例,这里简单分析一下海伦堡对比之下的利弊所在。

2018年,内房企赴港上市潮不断

  标准化打造“健康+”品牌价值

  同样作为内房企,海伦堡拥有20年的房企经营与发展历史,主营物业开发及销售,布局中国一、二线城市,程序化打造“健康+”为理念的住房品质,而美的置业则凭借其美的品牌的核心价值及能力,瞄准中国经济增长活跃、持续人口流入的二、三及精选四线城市,通过融合“智慧”家居解决方案实现产品溢价。

  据招股书,海伦堡成立于1998年,20多年的经营扩展下,截至2018年8月31日,在全国12省份及直辖市的31个城市布局展业。截至2015年、2016年及2017年12月底,主营业务物业开发及销售所得收益分别为97.39亿元、141.23亿元和14.221亿元人民币;其中2017年和2018年上半年的收益分别实现30.27亿元和39.17亿元。

  可以看出,在一轮爆发式增长后,海伦堡的业务增长及扩张明显下滑。面临来自国内经济状况与房市政策的风险,在当前的房市环境下,资金短缺及周转成为房地产企业面临的主要问题,即使是规模大如万科也喊出了“活下去”的口号。

海伦堡——全健康住宅的创新之路

  此外,据招股书,海伦堡与美的置业主营业务均是物业开发及销售。区别在于,美的集团主打“智慧”,凭借美的集团强大的科技实力实现智慧社区服务;而海伦堡则以“健康+”为口号,以健康生态规则、健康精装住宅和健康智慧社区三个维度为客户创造舒适、优质的生活环境。

  本质上,两者换汤不换药。然而,就当前以服务态度取胜的市场环境而言,海伦堡凭借行业经验丰富的专业管理团队及雇员团队而异军突起也未可知。

  方德证券分析人士称,对比美的集团,海伦堡的竞争优势在于不过分地依赖品牌,20年经营所练就的标准化的项目开发程序及审慎的财务政策能够有效地帮助其度过资金紧缩、行业低谷的时期。如果本次能够成功赴港上市,对于如今的海伦堡而言,无论是所谓“活下去”,用于房市政策拉长后的资金周转、降低流动性风险,还是抢占先机,用于日后战略收购、拓展市场而言,都是大有裨益的。

  “快速规模化”冲刺打造护城河

  据招股书,海伦堡深耕20多年,截至目前,拥有112个处于不同开发阶段的项目,总建筑面积约23.4百万平方米。

  海伦堡内部人士表示,行业集中度越来越高,规模成了行业准入门槛,不仅决定了资本融资、行业影响,以及生存空间等各种因素。为了快速规模化,2016年开始,海伦堡已启动战略升级,通过产融结合、多轮并进的方式加快扩张,冲刺三年千亿的业绩目标。

  然而,在2016年爆发式增长之后,海伦堡业务拓展迎来了各方的阻碍,除了来自同业竞争的加剧,最主要的还是以“住房不吵”为代表的一系列政策性的降温措施。近日,市场上“现房销售”的呼声渐起,这对于以资金回笼速度为核心指标的内房企而言,影响无疑是巨大的。

  方德证券分析人士表示,截至发稿,今年新上市的四家内房企股价均波幅有限,徘徊在发行价附近;不过,海伦堡依旧坚决上市,原因一则在于港股上市可以提升行业知名度,增强贷款融资、资本周转的能力;其二,IPO带来的巨额资金可以助力海伦堡继续扩大经营,实现“快速规模化”目标;此外,快速扩张必然伴随着企业负债的增长,而在资本寒冬的背景下,现实的资金流入比账面上的资产规模更令人信服。

2017年8月,方德港美股荣登美国纽约时代广场巨屏

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  风险揭示:以上内容仅供参考。投资者应具有较高的风险识别能力,合理配置资产。